BT - Impact of new measures on loans growth likely to be small

Business Times - 31 Aug 2010

REACTION TO PM LEE'S NATIONAL DAY RALLY SPEECH
Impact of new measures on loans growth likely to be small

Banks see problems in extra checks needed for home loan applications

By CONRAD TAN

(SINGAPORE) New government measures to cool the property market and curb speculation in the resale market for HDB flats could cause headaches for banks here due to the extra checks needed for home-loan applicants, but the impact on loans growth will likely be small, a check by BT shows.

'Banks will certainly run into problems for any pre-existing loans which may have been approved but not drawn down yet, and housing loans not registered at the credit bureau,' said Helen Neo, head of consumer banking at Maybank Singapore. 'Banks may have to request a declaration from customers to confirm that there are no such pre-existing loans.'

Effective yesterday, home buyers with outstanding home loans must pay more cash upfront for a new house, and they may borrow no more than 70 per cent of its value, down from 80 per cent.

Housing loans have been the biggest driver of loan growth for banks here throughout the economic downturn, and the recovery since.

Total housing loans grew 22 per cent over the year to end-June, to $101.1 billion - a third of all Singapore-dollar loans by banks here, Monetary Authority of Singapore data show. Including business loans to the building and construction sector, property-related loans made up $149.7 billion, or 50.5 per cent of all Sing-dollar bank loans outstanding at the end of June.

'I don't think you'll see a collapse in loan growth' due to the new measures, said a banking analyst, who declined to be named. 'Housing loan growth is more correlated to the completions of properties - that's when the loans are drawn down. We've seen record home sales in 2007, 2009 and so far this year; those would underpin completions in the medium term.'

But if home sales slow and banks compete more aggressively to lend on fewer home purchases, that could squeeze their loan margins and hurt profits, the analyst said. 'That's the uncertainty.'

The new rules could also be a problem for people who want to buy a new house to live in, before selling their existing home, if they are still paying off an earlier mortgage, Ms Neo said. Such buyers can no longer borrow more than 70 per cent of the value of the new home from banks, even if they intend to stay in it.

Maybank Singapore had $4.1 billion in housing loans at the end of June. Of those, 'less than three- quarters' were loans for more than 70 per cent of the property's value, a proportion that hasn't changed much over time, Ms Neo said. 'We focus mainly on owner-occupied properties, so there is minimal impact on our home loan portfolio.'

While lending standards by banks here are 'still prudent', there are signs that more housing loans are being made for over 70 per cent of the property's value, the government said yesterday.

At OCBC Bank, 'we have seen an increase in the number of loan applications' asking to borrow more than 70 per cent of the value of the property, said Phang Lah Hwa, head of consumer secured lending. Most of its home loan applications are for owner occupation, but 'we have seen an increase in the number of loan applicants for investment purposes compared to a year ago', she added. The bank is assessing the new measures and their overall impact on its home loan business, she said.

'The new measures are likely to affect HDB upgraders and investors who would have to commit higher cash amounts for their down payments' if they have outstanding home loans, a DBS Group spokesman said, adding that the bank has 'robust underwriting criteria' for its loans.

'There may be some near term impact on property sentiment. But in the long run, this is good for the market,' said Chia Siew Cheng, loans division head at United Overseas Bank.

The new rules could also mean it takes longer to process home loan applications. Banks must check with the Housing & Development Board - in addition to their usual checks on a borrower's credit record with Credit Bureau (Singapore) - to see if a home-loan applicant has a home loan outstanding.

'If HDB is willing to enrol with the Credit Bureau as a member, the checks can be made more efficient in the processing of applications,' Ms Neo said.

BT - URA releases 4 residential sites for sale

Business Times - 31 Aug 2010

URA releases 4 residential sites for sale

By BERNICE BONG

SINGAPORE - The government has put a site at Petir Road up for sale under the confirmed list of the government land sales programme.

On top of this, it has made three plots on the reserve list at Alexandra Road, Tanah Merah Kechil Road and West Coast

Link/West Coast Crescent available for application.

The Urban Redevelopment Authority (URA) released details of the sites on Tuesday.

The 99-year leasehold plot at Petir Road is 2.3 hectares and can be developed into a condominium project or flats.

The site has a maximum permissible gross floor area (GFA) of 514,116 sq ft, potentially yielding 430 units.

The land parcel, in the west region of Singapore, will enjoy easy

access to other parts of the island as it is located near the future Hillview and Cashew Mass Rapid Transit (MRT) Stations, which are part of the future Downtown Line 2.

The tender for the Petir Road site will close at 12 noon on Oct 7 2010.

Over at Alexandra Road, interested developers can start submitting applications for a 99-year leasehold 1.0 ha site.

It has a maximum GFA of 524,934 sq ft and can accommodate an estimated 490 units.

Situated within an established residential estate in the central region, the site is also just a short walk away from Redhill MRT Station.

The 1.4 ha land parcel at Tanah Merah Kechil Road has a maximum GFA of 421,902 sq ft and can accommodate an estimated 470 units. It is close to the Tanah Merah MRT Interchange Station.

At the junction of West Coast Link and West Coast Crescent, the the 1.3 ha land parcel has a maximun GFA of 381,526 sq ft and can

potentially yield about 360 housing units.

Besides the four URA sites, the HDB has also made available a residential site at the junction of Elias Road and Pasir Ris Drive 3 for application for sale on the reserve list on Tuesday.

Together, the five residential sites can potentially yield about 2,045 housing units.

BT - HDB offers 3,000 BTO and SBF flats for sale

Business Times - 31 Aug 2010

HDB offers 3,000 BTO and SBF flats for sale

By BERNICE BONG

SINGAPORE - The HDB has offered 3,032 flats for sale, the largest number in a single launch this year.

Up for sale are 1,408 new flats in Yishun under the Build-to-Order (BTO) system and 1,624 balance flats spread over 10 towns and estates under the Sale of Balance Flats (SBF) exercise.

Yishun Riverwalk

The BTO site, bounded by Yishun Ring Road, Yishun Street 31 and Yishun Avenue 6, will comprise of 254 Studio Apartments, 250 three-room, 652 four-room and 252 five-room flats.

Facilities in this development include an eating house, a mini-mart, two shops, a child care centre and a Residents' Committee Centre.

The sale of balance flats comprises of 55 two-room flats; 53 three-room standard flats, eight three-room premium flats, 1,081 four-room flats, 338 five-rooms and 89 Executive flats.

These flats are located in areas such as Bukit Batok, Bukit Panjang, Choa Chu Kang, Hougang, Jurong East and West, Punggol, Sembawang, Sengkang and Woodlands.

With this latest launch, HBD would have offered 12,876 flats for sale since the start of 2010.

BT - Private home-owners can't play HDB chip any more

Business Times - 31 Aug 2010

Private home-owners can't play HDB chip any more

String of steps to douse speculation; prices and sales of mass-market private homes may be hit

By UMA SHANKARI

(SINGAPORE) The Prime Minister had hinted on Sunday that major moves were afoot to cool the property market. Even so, when the Ministry of National Development (MND) spelt out the measures yesterday, several market-watchers did a double-take. Many of them expect private home prices and sales to be hit.

Of all of MND's new measures, analysts pegged the move to disallow concurrent ownership of HDB flats and private residential properties within the minimum occupation period (MOP) as the most significant. The MOP is the time that buyers are required to stay in their flats before they can sell.

Private property owners who buy an HDB flat now have to dispose of their private homes within six months. National Development Minister Mah Bow Tan, who announced the measures, said that right now, around half of private property owners who buy an HDB flat sell their private properties. The rest hold onto both.

The MOP for non-subsidised flats was also increased to 5 years from 3 years.

PropNex chief executive Mohamed Ismail said that the mandate to dispose of one's private property when purchasing an HDB flat will have 'great ramifications' for the industry. Based on his firm's records, about 10 per cent of all HDB resale purchases are by private property dwellers.

'These may be investors who will now not be able to purchase HDB flats and keep their private property for investment purposes,' he said.

MND also targeted potential buyers of second homes with two policy changes. Those who hold an existing mortgage can now only borrow up to 70 per cent of a property's value for the second home, down from 80 per cent previously. They must also pay 10 per cent in cash, up from 5 per cent.

And owners who sell houses and apartments less than three years after buying them will also have to pay a seller's stamp duty. Previously, the seller's stamp duty was only imposed on those who sell their homes within one year of purchasing.

The Real Estate Developers' Association of Singapore (Redas) said in a statement that while the latest measures may affect affordability due to higher upfront cash component, they will not impact genuine home buyers.

But at least one developer BT spoke to felt that the measures would hit sales of mass market private homes as HDB upgraders will have to cough out 10 per cent cash and can only borrow up to 70 per cent of the property's value.

'Genuine upgraders could be turned off as they will have to sell their HDB flats and settle that loan before buying a new property,' the developer said. 'Now, the practice is to buy units from developers at new launches and then wait for their new property to be built before selling existing homes.'

CBRE Research executive director Li Hiaw Ho also pointed out that the pool of HDB upgraders looking to buy private properties will shrink as this group will now have to wait for five years instead of three.

The government acted as Singapore's strong economic growth, low interest rates and high liquidity continued to push home prices up in 2010 - sparking concerns of a property bubble. Private home prices were up 38 per cent year on year as of end Q2, while HDB resale prices climbed 15 per cent over the same period.

'If the current momentum in the market continues, what will likely happen is that a property bubble will form,' said Mr Mah. 'And when the bubble bursts - not if, but when it bursts - there will be severe implications for individuals as well as for the economy as a whole. Furthermore, the very low interest rates we are seeing today are not sustainable in the long run.'

Analysts said that the new measures will hit private home prices and sales volumes.

Colliers International's director for research and advisory Tay Huey Ying said that developers' sale volume for September to December 2010 is now predicted to come in at the lower range of her earlier forecast of between 800-1,000 units a month.

She also revised her earlier forecast of up to 5 per cent growth in the official residential property price index for Q4 2010 downwards to 'at most 2 per cent'.

HDB prices are also expected to moderate as the government plans to release up to 22,000 new build-to-order flats in 2011, up from the more than 16,000 in 2010. It will also release more land for executive condominium projects and design, build and sell scheme (DBSS) flats next year.

Yesterday's measures follow earlier demand-side measures introduced in February.

Then, the government first implemented a seller's stamp duty for all residential properties sold within one year from the date of purchase. It also lowered the loan-to-value limit to 80 per cent from 90 per cent for all housing loans provided by MAS-regulated financial institutions.

But Prime Minister Lee Hsien Loong said on Sunday that previous measures had failed to keep prices from rising.

Looking ahead, collective sales and bidding for government land sales are expected to slow down for the rest of the year as developers monitor the market and the strength of recovery in the US and European economies, said DTZ's head of South-east Asia research Chua Chor Hoon.

曹仁超的传奇人生

5th, Feb 2010

以5000港币起家，到现在拥有近两亿的身家。在这个过程中，不做实业，只靠投资。在香港，他被称为“平民股神”和“草根股神”

南方人物周刊记者 张欢 实习记者 印青 发自香港

在曹仁超先生面前，你会觉得拥有财富是一件非常值得自豪的事情。

从他的嘴里，总是能听到“发达”、“赚钱”这样的字眼。女儿读到硕士，不想继续读了，他觉得很开心，因为在他看来，读太多书也未必能发达，他会拿李嘉诚、李兆基还有自己来举例，说明读书和发达之间并没什么必然关系。

他的一生宛如一部TVB的电视剧：一个内地来香港的小孩子，努力打拼、刻苦上进，加上天赐机遇，得以实现亿万身家。在他的故事里，有和金庸、林行止的恩恩怨怨，也有人至耳顺之年、最终投身慈善事业的回归之举。

他以5000港币起家，到现在拥有接近两亿的身家，在这个过程中，他不做实业，只靠投资。

只有中学学历的他，在香港第一财经大报《信报》上开设了“投资者日记”专栏，这已经成为香港普通投资者的指南。

在他的专栏里，从来不忌惮分享自己失败的故事，当然更有成功的例子以及对整体趋势的看法。老曹摸索出一套曹氏“趋势投资法”，也因此在香港获得了“平民股神”、“草根股神”的称号。

面对这些称号，总是笑眯眯的曹连连摆手，直呼“不要相信我”，“我也会看错，但我会找很多理由支持自己的看法。”

即便在香港，曹仁超先生也未必是最成功的投资家，但他的身上却镌刻着一代香港人的共同记忆。

他就是一部粤语片式的传奇。

你若做工，我就不嫁给你

老曹被香港媒体冠以“平民窟走出的股神”，但这个股神却有着一个显赫的家族。

1947年，曹仁超出生在上海。他的祖父是英美烟草公司在中国的总代理，堪称大买办家族，因为厌恶国民党的统治，最后选择了留守上海。

含着金汤匙出生的曹仁超未曾感受到家族的富贵，却赶上了时代洪流的巨变。1950年，朝鲜战争爆
发，国内政治环境发生了微妙的变化。

祖父安排曹仁超父亲一家前往香港，这有着“避风头，看形势”的味道。却不料风云突变，大陆开始公私合营，家族资产一夜蒸发。

在香港，曹仁超一家也“屋漏偏逢连夜雨”。由于父亲病故，老派的祖父担心儿媳妇带着家族的股票嫁人，于是收回了曹父在香港的股票。

母亲带着3个儿女和一万元存款开始挣生活。她要求所有的孩子都至少接受完中学教育，3兄妹只好开始顿顿一碗鸭血、半斤豆芽、两砖豆腐的生活。

多年后，已经是富豪又热爱美食的曹，绝对拒吃高档法国大菜里的血鸭。

孤儿寡母的日子并不好过，隔壁阿姨丢了件金饰，找不到便来搜他的身，理由是“你家这么穷，偷金也是迟早的事情”。类似的事情还很多很多，邻居丢了包公仔面，都会先来曹家算账。

身为长子的曹仁超受不了这种遭人轻视的生活，中学毕业后即闯荡社会，把读书的机会留给弟妹。他的弟弟，后来成为在香港很受人尊敬的港大医学院的名教授。

1949之后，很多上海企业家南迁香港，纺织业成为上海人集中的行业。曹仁超自然进了纱厂工作，随后又转到假发厂。

这两段打工日子都没坚持多久。曹仁超发现，这样在工厂里上班，看不到发达的希望——在40多度的气温里光着膀子、只穿大短裤苦干一天，只能挣到一份血汗钱。

更重要的是，他结识了一位女朋友(现在的太太)。他感觉这个温柔的女孩很像自己的母亲，于是他对女孩说：“我现在开始追你，追到娶你为止。”

得到的回答是“黐线”(粤语，意为神经病)。

曹开始了自己的疯狂追求，很多年后，他又把这股拼命精神用在了分析股票上。

女友终于被他打动，条件是不能在工厂做工，而是要打一份穿西装的工。

变身“超人曹”

在朋友的介绍下，老曹带着对女友许下的富贵承诺——“去希尔顿吃饭，上半岛食雪糕，搭的士入龙华吃烧乳鸽”，开始进入证券业，先干学徒，从擦桌子打开水做起。同时他还在外面帮人打字、教英文。

他确实做到了，但薪水只能支持半个月。年轻人对金钱没概念，老曹必须得找点赚外快的事情再干干。

机会出现了，证券公司的资料室里有很多年报，都是英文的。英语很好的曹看完之后和客户侃侃而谈，得到赞许后他觉得“这或许是条路哦”。

于是，他开始给报社投稿，最终得到《明报晚报》编辑林山木的青睐，用了几篇之后相约面聊，颇为投缘。

林山木，这位英国留学归来的潮汕才子，后来有着另一个响亮的笔名——林行止，他以专栏而闻名，在金庸退出传媒江湖后，被称为“香江第一健笔”。

老曹的真名“曹志明”，曹仁超这个笔名也来自林山木——林惊讶于曹照相机一般的记忆力，对财报当中的数据能过目不忘，于是给他起了笔名“曹仁超”(即“超人曹”的反读)。

林山木后来和《明报》老板金庸在办报理念上产生了分歧，开创了香港最好的财经报纸《信报》。几年后曹仁超也追随而至，随后入股5%。

林行止的政经专栏和曹仁超的“投资者日记”专栏，成为《信报》闻名香江的两大品牌专栏。

多年之后，《信报》被出售给“小超人”李泽楷，林曹两人随着林山木的一篇专栏而分道扬镳，令外界唏嘘不止。

成败间悟“势”

曹仁超有过两次惨痛的投资失败的教训，而他也从来不忌惮分享给外界：

第一次，他在林山木介绍的一家投资公司工作，市场上有大量的消息，他跟风之快可以达到一天成就27单。买的是什么股？不知道。只是市场消息这么说，而且也赚到钱了。

1971年，中国恢复联合国席位，曹仁超判定这是大利好，当时他已经拥有20多万资产，加上港股走好，他又借了20多万，拿着50万全部杀入，却没想到3个月就亏到只剩8000元。

遭遇平生第一次最大打击，老曹倒是沉得住气，还依然请公司职员去浅水湾大吃。他的理念是：明朝再来过，关键是要趁年轻豪一把，30岁之前大可以进取一点，反正身家也不大。

一年多之后，曹仁超卷土重来，身家又有了50多万港币，那时候香港普通人的薪金才300港币。

有了这么多身家，到底怎么来的，还是不清楚，但这段时间他读了很多关于技术分析方面的书。

到了1973年，他在港股1200多点时开始担心是不是出现泡沫了，但老板觉得没问题，对他的犹豫感到不满，换人另做，将全部身家3000多万投入股市。

1973-1974年间，中东石油危机爆发，原材料价格上涨，全球经济衰退，股市大受打击。恒生指数由最高时1775点暴泻至1974年12月的150点，跌幅高达91.55%。

老板破产了，曹仁超在菲律宾开始了自己的蜜月，他觉得自己的头脑实在太灵光了，却没想到自己马上就要迎来最为惨痛的经历：

他买入和记洋行，当时和记从38元一路跌到7元，他觉得时候到了，从7元一直买到1元。直到有一天朋友告诉他“和记明天就要破产了”，他才意识到自己犯了多么大的错误。

那一夜，他没脸回家，在海边反复徘徊，想到自己除了炒股票什么都不会，眼睛近视，连的士司机都干不成，公司又刚刚倒闭，直到想起家中的妻女，才拉回了跳海的心。

几经股市磨难后，曹仁超总结出了自己的心法——“把准趋势，追涨杀跌。”

这种迥异于常人的思路，让他获得了丰富的回报：比如1997香港回归之前，他曾经看好香港房地产市场，购入大量地产股，最终赢得30倍以上回报。

在挑选股票时，他独创了“牛眼投资法”。他认为，在先行把握市场大趋势的前提下，挑选在一段时间内具有相当大潜力的行业，再从中挑选升幅潜力巨大的二线股。理论上，5年内只要射中牛眼6次，每次获利100%以上，就算最初只有万元本金的投资者，都可以坐拥百万元资产。

1971年和1974年的重大亏损之后，曹仁超学懂了止损。“止损也许会错过了赚大钱的机会，但是它令你不会再一次失去大部分的财产。”

至于“追涨”，他的看法是不要轻易言退，只有这样才能赚取最大利润。

曾有一次，他从媒体上看到胡锦涛主席要支持造船业，就在一块钱的价位买了中华造船业，“赚了200%之后我已很开心离开，后来发现原来可以赚大约25倍。”

在他看来，投资股市如同打仗一样，先要做足功课，看准大趋势，并制定战略，将技术分析和基础分析充分运用，再配合眼前形势，严守纪律，临危不惧，方能胜出。

富爸爸和笑爸爸

给《明报》写稿的时候，有一次同事间聊起老板的作品《鹿鼎记》，他好奇问了一句：“这个韦小宝啊，是我们新同事么？怎么不介绍给我？”

同事狂笑而去，他还在纳闷。

生活中的曹仁超是一个相当“无趣”的人，打过一天的高尔夫就再不去了，一生最大的乐趣就是炒股，看各种相关材料。

每天早上7点半起床，看CNN等财经新闻，再上几十个国内外网站，才开始下笔写稿。

现在的曹仁超，已经进入半退休状态。回首来时路，他发现拥有巨额财富之后，回馈社会更重要，“西方人认同回馈社会，以赢取别人的尊重，我希望中国人亦早日进入这个层次，不以物质夸耀财富，而以自己对别人的帮助，去标榜成就。”

他把财产作了处理，除了留给妻女的那一部分外，剩下的资产都要投到慈善事业中。他的精力也逐步用在了慈善上，“北京农家女”项目就是他的资助对象。

香港的“散户股神”开始渐渐归隐。在这位追求趋势的投资者看来，“中国正在行大运”，他现在又开始苦练普通话，尽管会让内地记者听到抓狂。

在给女儿的一封信中，他写道：“中国鲜见有作家发达，所以太多小说强调金钱带来的烦恼。他们误以为烦恼与财富有关，但其实问题的重点，在于我们 对金钱的态度！不论你是股票市场的赢家抑或输家，均须明白：没有金钱，我们很难感到幸福，因此人人必须拥有一定财富才可快乐。惟金钱达到一定水平后，更多 的财富并不能带来更大的幸福感，则是事实。”

曹仁超认为，人生最大的投资，其实是投资于子女身上：当一个明白事理的父亲，做他们的导师兼好朋友，拥有幸福的家，做个“笑爸爸”。

曹仁超投資者周記:避热趋冷 投资之道

4月6日，周二。复活节刚过，我老曹正好利用假期整理一下手上数据，顺便纠正一下大部分人的谬论，证明所谓「投资专家」的推介成绩如何。

过去十三年投资专家大力推介的大热门股，原来都跑输大市，持有十三年仍有亏损【表】；反之，1997年很少人留意的江西铜业(358)、青岛啤酒(168)，尤其是海螺水泥(914)，升幅却极之惊人。我老曹在此提点大家──不要追热门股，今天的冷门股才可能是未来十年升幅极大的股份。

美元调整后将恢复强势
去年12月开始，投资大方向是在美元强势下就商品、黄金、债券、股票及房地产等制定投资策略。去年12月我老曹提议减持商品、黄金及债券，至于股票则是「Buy on dip」，并估计恒指在19000点至23000点之间上落。上月美国通过医疗改革，长期不利美元，上述影响应长达未来几个世纪；最近外市场把握上述机会压一压美，但相信美元很快又再恢复强势。

过去十年，真正出现牛市的是天然资源及新兴市场(例如金砖四国)；OECD国家股市由日本、美国到欧洲，都只是上落市，没有出现真正牛市。今天连天然资源价格亦不便宜，新兴市场股票亦一样。经过去年反弹后，由于巴西及俄罗斯过分依赖天然资源，相信系咁先；中国逐渐失去廉价劳动力优势；印度股市亦不便宜。2009年起最大改变是中国由出口大国改为消费大国，去年美国人消费10万亿美元、中国人消费1.75万亿美元，未来十年中国人消费每年可上升20％，形成电视机、电子消费品、汽车、房屋等需求十分殷切。可惜这类股份目前P/E已太太太太高矣。

去年股市上升，是中、美、英、日及更多国家央行大合奏，齐齐向金融市场注资的结果，促成股市狂升。今年4月又如何？经过2007-08年狂泻，以及去年3月至今年3月大升后，相信道指亦由狂跌暴升期重返平淡无奇期。

4月宜停一停、抖一抖
食有时，睡有时。去年3月通街都是便宜货可捡，今年3月能够买得落手的股份已不多。我老曹认为，超过三分二股份已昂贵，余下三分一或多或少有些缺点。4月或者是停一停、抖一抖的日子。

许多人都希望学习投资技巧，不少人更开班授徒。其实，要做投资明星，适当培圳是必需，其余则讲天分。每年无线电视艺员训练班有多少人毕业？但有多少个周润发、刘德华？二、三十岁的人或者需要培训学习投资技巧，但五、六十岁后的成功投资者，其买卖方式许多时同他的生活态度接近，一切皆如此自然，而非睇什么走势。

中国自1979年取得美国最优惠国地位，人民币1994年同美元挂钩……。可以讲，中美关系愈来愈密切。自2007年10月开始美国出现次按危机，2008年中国大量工人失去职位，同年11月中国推出4万亿元人民币刺激方案，到2010年1月中国同东盟互订自由贸易协议；换言之，自2009年开始，中美关系又开始疏离。去年12月哥本哈根气候会议、今年美国向台湾售武、奥巴马接见达赖喇嘛，以及Google退出中国、人民币价之争等等等等，中美经历三十年良好关系后，目前又进入疏离期。中国能否不再依赖美国市场为GDP提供增长动力，改为依赖内需及新兴市场(例如东盟)？目前仍然言之过早。

中国仍有十多年繁荣期
外国评论员认为，中国目前经济情况类似1920年代美国或1980年代日本；利用偏低价及高速城市化，令GDP高速增长，最终引发1929年华尔街危机或1990年日股熊市。有意见认为2007年是A股高峰期，到2009年中国房地产狂升已是强弩之末，中国经济进入外强中干期。我老曹不同意上述分析，因目前中国经济只是类似1980年代香港的经济转型，由依赖出口转为依赖消费，应该还有十多年经济繁荣期。

日本房地产早在1960年代已开始快速上涨，迎来战后第一轮繁荣期，到1985年日本房地产市场已经历了两轮繁荣期，然后进入第三次繁荣期。反观中国房地产大规模市场化1998年才开始，即使把1980年至1998年那次亦算进来，亦只是进入第二轮繁荣期。

1985年至1994年日圆升值200％，2005年至2007年人民币只升值22％。1985年日本人均收入相当于当年美国人63.8％，1987年已超过美国，1994年更达美国人均收入的一点五倍(来自日圆升值)；反之，2009年中国人均收入只等于美国人10％，在可见将来亦不可能超过美国。

然而，今天中国楼市确有泡沫存在，如不好好化解，必然影响经济健康，一如1981年香港，但绝非1990年日本。

1929年华尔街危机后，凯恩斯主张政府大量增加开支去填补私人消费及企业投资的减少，并在1933年将自己的主张寄给新上台的美国总统罗斯福，1934年获接见。不过，凯恩斯的主张到1937年才付诸实行，并在第二次世界大战后风行全球，直到七十年代引发恶性通胀为止。其后以佛利民为首的货币学派抬头，1980年被新上台的列根总统采用……。直到2008年金融海啸后，全球政府财赤达GDP 5.6％，十倍于危机之前，凯恩斯理论又再盛行。

去年3月开始美股又上升，踏入今年4月，我们是否面对美股反弹完结篇？过去一年美国人均收入减少1.7％、消费品升1.3％，道指却由去年3月至今上升超过70％，主因是政府动用接近1万亿美元资金救市。去年美元价回落，但去年12月起又回升。

美国十年期债券息率见3.87厘，但由去年11月3.23厘至今已上升20％(如同2008年12月的2.03厘比较，债券跌幅不细也)；技术上看，如升穿4厘息便十分麻烦。反之，美债息率由2厘升至4厘这段时期，虽然不利债券，却有利股市(资金由债市流向股市)。

市场估计，联储局同欧洲央行到明年才会加息，但今年4月起不再向金融市场注资，情况有如去年8月中国人行的做法(宽中带紧的货币政策)。估计今年全球GDP上升4.2％(美国2.8％、欧洲1％、亚太区不包括日本8.9％)。通胀方面，中国及亚太区升幅较大，美国及欧洲则不大。未来股市出现大幅上升的机会只有20％，因为美国负债太重，而且信贷市场仍未复元，加上刺激经济政策已用尽。欧洲面对消费力疲弱，亦看不到有大作为。日本似好非好、似淡非淡，仍面对通缩压力，而且政府负债太重。中国仍在努力解决过热问题，货币政策仍在逐步收紧中。香港房地产则面对另一泡沫，政府正开始着手应付。

股市升跌系货币供应而非利率
常记「三R」理论──即Right time, Right place, Right thing。例如2000年买金，2003年买豪宅，2009年进军资源股、内房股、内银股。

2001年上半年我老曹曾批评那些「银行加息股市跌，银行减息股市升」的理论，因事实并非如此。例如2001年1月至03年6月美国减息，美股到2002年10月才上升，港股到2003年4月才上升。2004年7月起美国一直加息至07年初，美股同港股在这段日子却大升。2007年9月美元开始减息至08年12月，美股却一直下跌至09年3月。上述事实粉碎了「银行加息股市跌，银行减息股市升」论！

到今年又有人在电视台上说「加息股市才上升，减息令股市下跌！」有时真的被这些「财经演员」激死！

其实，答案早在1973年出版的 The Stock Market: Theories and Evidence 一书内，该书由芝加哥大学教授James H. Lorie联同另一位芝大副教授Mary T. Hamilton所撰。两位教授分析过去一百年美股表现后，结论是货币供应改变而非利率升降，才是影响股市升降的真正原因。由放松货币供应到股市上升，其时差可以从零到二十一个月，平均是八点八个月。反之，由收紧货币供应到股市下跌，其时差由零到十一个月，平均六个月。1929年9月华尔街发生危机后，联储局要到1932年3月才开始放宽银根，令道指到1932年6月才止跌回升，即使1929年9月至1932年利率不断下降。到1936年7月，联储局又再抽紧银根，到1937年3月股市又回落。联储局到1937年12月再放宽银根，美股要到1938年5月才止跌回升。

滥发货币未必触发CPI上升
不过，这次贝南奇在2007年9月已开始放宽银根，为何美股要到2009年3月推出量化宽松政策后才上升，时差竟达十八个月？The Stock Market一书不是认为：一、利率升降不能影响股市升降；二、货币供应改变可令股市升降吗？2001年9月日本政府推出量化宽松政策，为何日股并没有止跌回升？另一位作家David Durand在Growth Stocks and the Petersburg Paradox一书中认为：股价除了受货币政策影响外，更受P/E及纯利增长率影响。在高P/E及企业纯利增长回落期，即使增加货币供应亦不能改变股市方向，上述便可解释2001年日本推出量化宽松政策却未能令日股上升的理由，以及2007年9月联储局虽然立即放宽银根，股市亦只升多两个月便大幅回落的理由，因为2007年10月股市P/E太高及企业纯利进入回落期，令放宽货币政策失去效用。

事实上，在高利率期一样可以出现经济泡沫，例如1970年代；在低利率期一样可以没有经济泡沫，例如三十年代的美国。透过增加货币供应令股市上升，必须有以下条件配合才可︰A. 股市处于较低P/E水平；B. 企业在可见将来纯利进入上升期。在两大条件配合下放宽银根，股市才可止跌回升。

许多人担心美国货币供应大升后迟早引发通胀(指消费物价指数上升)，不少人更以1970至80年金价由35美元升上850美元作为蓝本。1979年底雪茄伏上台，到1981年把利率抽升到CPI升幅之上2厘，才成功控制美国通胀率。七十年代美国的经验令人们认为︰政府增加货币供应必然引发消费物价指数上升，利率必须维持高于CPI升幅2厘才能压制通胀率。上述又是以偏概全的观念，因为在五、六十年代美国政府一样滥发货币，却没有引发CPI大幅上升。

另一以偏概全的观念是︰增加货币供应必然造成资产泡沫，例子如1985至89年日本以及2005年8月至07年10月的中国。真的吗？但2001年日本政府推出量化宽松政策后，为何没有引发另一场资产泡沫？2007年12月美国政府大量增加货币供应，亦没有带来资产泡沫。

货币流速影响更大
通货膨胀其实是指流通货币增加，而非指消费物价指数上升。1914年联储局未成立前，美国实行金本位，理论上应该没有通胀，但1913年前美国消费物价指数仍有升有跌。美国联储局成立后，理论上今后应没有通缩，各位又如何解释1930年至1939年的通缩？事实上，政府增加货币供应，上述货币如用作购买黄金则令金价升，如购买商品则令商品价升，如买物业则楼价升。在新兴国家，由于不少人仍需要多买食物、衣服等必需品，货币供应一旦增加，CPI亦必然上升。反之，在发达国家，新增货币极少用作增加购买食物、衣服等生活必需品，因此即使货币供应大升，CPI升幅仍极之有限，例如去年3月起美国新增货币便主要用作购买股票。较货币供应影响力更大的是货币流速(即金钱从甲手里流向乙，再流向丙……)，上述对CPI的影响力大于货币供应。货币流速又往往受资产价格升降影响，例如1997年8月至2003年4月香港因楼价回落令香港货币流速大减，继而引发通缩。


成功在于决策与坚持
收到一位年轻读者来信。他自认读书成绩不好，但对财经兴趣十分大，每天花六小时或以上看财经节目、听财经电台及看财经报纸，并希望我老曹收他为徒。这位年轻人所犯的错误就是太注意财经新闻(Too much attention given to Financial Media)，我老曹以此为职业才须如此。作为一般投资者，每天花三十分钟注意财经新闻已经足够。成功的投资在于「决策」与「坚持」，例如2009年3月港股出现一浪高于一浪后，你有没有买股票后一直坚持，直到趋势改变为止？每天花六小时看财经相关电视节目或听电台或看报纸，反会令自己心情十五十六，无法坚持下去。卖出甲股(因有利可图)买入乙股，最后留下的投资全部都是蚀本货；当股市开始下跌时，由于不肯止蚀令亏损日渐扩大，此乃80％投资者常犯错误。割掉亏损、留下赚钱项目，是投资入门的第一步，但多少人做得到？「追落后」乃投资者常犯错误，但对「underperform」的股份overconfidence，却是人之常情也。

曹仁超投資者筆記:熊二反彈進入浪B調整

2009.3.30

3 月29日，周日。OECD估計今年全球貿易將減少9％，係第二次世界大戰後最差嘅一年（日本2月份出口已減少近半）。環球化嘅大趨勢開始倒退，保護主義在抬頭，各國政府藉着不同理由禁止別國產品入口；上述問題能否在即將開會嘅G20中解決？今年初已有四百五十三隻貨櫃船（相等於全球載貨量11％）因訂單不足而在海上擱置。IATA估計，今年全球航空公司將虧損47億美元，載運量減少6%，為七十年來航空業最嚴重嘅一次衰退。

股票長線未必跑贏債券
Research Affilliates主席Rob Amott提出，由1980至2008年，投資二十年期國庫券者到2009年1月止仍跑贏標普五百指數……。再以1969年為起點至2009年呢四十年投資二十年期債券者仍跑贏標普五百！再返回十九世紀，由1802至1900年，其中首六十八年債券跑贏股票；整個十九世紀計算，股票才平均跑贏債券2.5% 一年【圖】。由1901到2000年，才出現股票每年贏債券9.89%，升幅主要喺1932到2000年，好大因素同通脹率有關。過去二百零七年（由 1802年到2009年），投資股票同投資債券回報率其實接近！Rob Amott否定長線而言股票跑贏債券論！人們認為股票長線跑贏債券，只係因為我地剛完成1982至2007年嘅美股超級大牛市而已；如拉長D睇（例如二百零七年），並冇證據支持上述理論。情況一如1802至1870年整整六十八年債券跑贏股票一樣（因嗰時上市嘅美股規模仍相當細）。股票跑贏債券期由 1932年開始，到2000年結束，嗰段日子係美國經濟高速成長期，2000年起債券又再次跑贏股票。

Manage your Money for Good Times or Bad！好多人响牛市中龍精虎猛，喺熊市中死蛇爛蟮。上述態度並唔啱，正確態度响在牛市中應冷靜，熊市中更應小心。熊市唔係偷懶嘅日子，因市場內仍有大量可逾50%嘅股份，例如上周表現出色嘅節能股。CRB指數由2月底開始回升，踏入3月唔少原材料股亦在回升中。上周蓋特納提出嘅「有毒資產計劃」（簡單D 講，係由政府及私人合共出資7.14美元、FDIC提供85.7美元貸款，去持有每100美元有毒資產，將其重組）獲市場良好反應；整個計劃涉及向銀行購入1萬億美元有毒資產，令銀行重新恢復貸款能力，相信可繼續推動股市向上。

鄧普頓資產管理麥樸思認為「牛市」已經開始（各位宜留意，反彈浪由A、B、C組成，上升浪由1、2、3、4、5組成。响未出現1、2、3、4、5上升浪前，未可肯定牛市重臨）。我老曹睇法係，熊市二期第二次反彈剛完成浪A，進入浪B調整，完成調整後再進入上升C浪。

上周分析員估計今年第一季標普五百企業純利較去年同期下跌34.9%（1月1日估計只跌12.5%），如按估計純利推算，今年標普P/E係十二點七倍，仍屬熊市二期嘅P/E。

過去我老曹批評滙控（005）管理層採用passive management（得過且過管理法），令滙控財政陷入目前困境。有幾多投資者何嘗唔係採用passive mindset，而令自己陷入危機（包括我老曹手持二萬股滙控，喺得過且過心態下冇及時止蝕，而令虧損擴大）。即時反應响投資方面十分重要，千萬不可養成得過且過嘅投資心態。家吓恒指與RSI仍然同步（convergence），未出現背馳，即後市經調整後仍然係向上炒。

油價有機會35美元見底
RBS Greenwich Capital Markets Inc. 北美洲國際貨幣策略負責人Alan Ruskin認為，今天美元一如羅馬帝國結束前嘅貨幣，正在逐步貶值。中國為咗減輕所持美元購買力嘅損失，正大量購買硬資產，包括礦藏及石油資源，令近月銅價、油價大幅回升。資源股成為今年股市嘅少數亮點。值得注意嘅係，1929至32年玉米價格回落80％後，到1937年玉米價格較1929年最高位高出 20％；由1932至1937年玉米價格其上升五倍。上述情況會否發生喺今後資源股身上?!油價由去年聖誕至今已上升43％，如企穩50美元一桶之上，年底上望60美元。

1937年3月道指見194.4後回落。1938年2月紐約證券交易所立例︰拋空只可在前成交價後兩個價位（即唔准拋空者照價質貨），道指由1938年3月低點98.92回升至10月150點左右，其後道指就喺呢個水平上落（期間正打緊第二次世界大戰）。1937年3月至 1938年3月道指跌幅接近50%，媲美2007年11月至2008年11月嘅跌幅。1938年羅斯福透過政府大量投資去穩定經濟；2009年奧巴馬嘅做法亦一樣。道指會否由2009年3月6日低點6469點（恒指由2008年10月27日10676點）開始，進入長期上落市？

債券大王格羅斯認為，依家經濟正面對三大危機：一、去槓桿化；二、政府加強對金融業監管；三、反環球化（即保護主義抬頭）。佢已出售所有股份，並把資金投放响債券上（包括公司債券）。

另一位知名人士彼得．林奇（前富達麥哲倫基金經理）認為，喺熊市一期中揸債券係正確，但依家已進入熊市二期，佢認為只要精於揀股，响未來五至十年優質股仍可以跑贏債券。大家可留意其著作 One up on Wall Street。

上述兩位都係投資界泰斗。現階段我老曹傾向同意彼得．林奇嘅諗法，去年11月起已實行揀股唔炒市策略。例如油價由去年7月147美元回落到聖誕節前低於40 美元，今年起期油（oil futures）價格由去年7月嘅倒掛（期油較現貨油便宜）到今年重新出現contango（交易延期費）。最近遠期（2016年12月）合約成75美元一桶，代表油價有機會喺35美元見底，重上60美元。其中一個重要影響因素係中國政府全力「保八」，以便每年中國經濟可吸收一千八百萬新增勞動人口……。中國開發銀行已同意借出100億美元作為深海探油之用，以確保每天獲十六萬桶石油供應；另借出150億美元畀俄羅斯國企OAO Rosneft Oil Co.及借100億美元畀另一俄羅斯管道公司Transreft，作為俄羅斯答應未來二十年每年供應一千五百桶石油到中國嘅條件。

新資本主義制度正形成
中央人民政府網站發布「汽車產業調整和振興規劃」全文，提出中國汽車產業2009至2011年八大發展目標，並加以量化。一、2009年汽車業銷量力爭一千萬輛，保持年增長率10%。二、取消限購汽車嘅唔合理規定。三、結構得到優化，一點五升以下排量家用車佔市場40%以上份額。四、通過兼併重組，形成二至三家產銷規模超過二百萬輛嘅大型汽車集團、四至五家產銷規模超過一百萬輛嘅汽車集團。上述汽車集團共佔市場份額90%以上。中國境內汽車集團數目已由十四家減少至十家以內。五、自主品牌汽車佔市場份額40%以上。上述發布令上周內地汽車股表現出色。

3月24日國務院國有資產監督管理委員會公布《關於進一步加強中央企業金融衍生業務監管的通知》，要求國有企業「巨無霸」必須審慎運用金融衍生工具。去年下半年中國遠洋所持FFA（遠期運費協議）虧損40億元；東方航空公司响航油套期上虧損62億元；中國國航亦虧損68億元；中國中鐵、中國鐵建，仲有香港上市嘅中信泰富（267）喺澳元金融衍生業務上亦虧損不菲。今後國有企業必須清理金融衍生業務，以及嚴格限制國企從事呢方面投資活動（例如必須獲有關部門批准，才可從事海外期貨業務）。

德國經濟部長Karl - Theodor zu Guttenberg上周响《金融時報》發表嘅「A new era of accountable capitalism」，值得大家細讀。我地必須接受格蛇時代已經結束，一個負責任嘅新資本主義制度正在形成！全球正面對一個漫長通縮危機而必須 downsize。唔少國家採用量化寬鬆貨幣政策，令本土貨幣滙價回落。當上述成為集體行為後，結果只會令各國貨幣滙價此起彼落，並令商品價格回升（去年第四季起商品價格已上升唔少），3月9日開始我老曹亦加入推介資源股嘅行列。凱恩斯理論到1970年代已支離破碎，因美國經濟無法擺脫滯脹；佛利民主張嘅供應學派，今天亦面對同樣命運。聯儲局向金融制度大量注資，只可產生短暫效果，高失業率問題並無法解決。擔心美國已患上「日本病」，即經濟時好時壞，但大方向仍係下滑。

英國通脹將回落
上月英國通脹率急升引起恐慌，例如麵包加價11.2%、肉類升15%、水果升13%、天然氣升33%，電力升18%……；上述升幅由英鎊滙價去年10月至今蒸發25%所引發，令所有入口貨上升，但並非通脹率重臨；估計一兩個月後英國通脹率又再回落（因需求下降）。

中國今年1月出口跌26%，2月減28%；日本1月出口少35%、2月挫49%；加拿大1月出口降34%。全球貿易量都在萎縮中。美國過去六個月出口以年率 44%速度下降，入口則以年率51%速度下降，下降速度媲美大蕭條時期；美國外貿赤字減少嘅理由係入口大減。去年7月開始美元滙價上升，令美國出口不振，因各國紛紛將本國貨幣貶值，情況有如1930年代，自2007年11月起美國亦步入類似1990年1月日本嘅情況。過去嘅全球衰退，六個中有一個由信貸收縮引發；四個中有一個由樓價回落引發；三個中有一個由股市大跌引發。1960至2007年喺二十一個國家中共出現過一百二十二次衰退。衰退係常見嘅事物，冇乜大不了。由信貸收縮引發嘅衰退一般長達二年半，由樓價回落引發嘅衰退可長達四年半（如樓價跌幅大於30%）。只有三大因素同時出現，才會令衰退沒完沒了，例如日本。UCLA Anderson School of Management估計，美國失業率將一直上升到2010年，最高可達10.5%。

■多謝馬羅女士16000元、幾位捐款1000元嘅讀者及一位捐款300元嘅讀者；上述款項已在上周四代為滙上，應很快收到農家女技術訓練學校發出嘅正式收據。